El mercado de alquileres en Mendoza atraviesa un momento inusual: la oferta de propiedades alcanzó niveles récord y los precios, en la mayoría de los segmentos, no superaron la inflación acumulada entre enero y agosto de 2026. Sin embargo, detrás de esta aparente estabilidad se esconde una realidad compleja: los valores de los alquileres siguen siendo inalcanzables para millas de inquilinos, y la mora en el pago alcanza niveles preocupantes que generan alerta en el sector inmobiliario.
La oferta récord: más de 2.100 propiedades disponibles
Según los últimos datos del mercado inmobiliario mendocino, en agosto de 2026 se registraron 2.123 propiedades residenciales en alquiler, apenas 16 más que el mes anterior. El incremento fue de apenas el 0,76%, un movimiento que refleja un mercado con poca variación en la cantidad de inmuebles disponibles, pero que acumula una alza del 61% en 2026 y un crecimiento del 75% interanual.
La diferencia entre casas y departamentos es clara: mientras las casas en alquiler aumentaron 2,75%, los departamentos permanecieron exactamente en 1.542 unidades. Esta sobreoferta de propiedades, especialmente en el segmento de departamentos, ha generado una competencia entre propietarios que frena los aumentos de precios y obliga a muchos a ajustar sus expectativas para poder alquilar sus inmuebles.
Los precios por departamento: Godoy Cruz lidera el ranking
Los precios promedio de los alquileres en Mendoza varían significativamente según el departamento y el tipo de propiedad. Para un departamento clásico de dos dormitorios con cochera, sin comodidades ni seguridad, los precios promedio relevados en agosto fueron:
- Godoy Cruz: $690.000
- Ciudad de Mendoza: $680.000
- Guaymallén: $650.000
- Luján de Cuyo: $650.000
- Maipú: $600.000
- Las Heras: $550.000
En el caso de las viviendas de dos dormitorios con cochera, el rango general se ubica entre $550.000 y $700.000, aunque algunas propiedades pueden superar esos valores por ubicación, calidad o servicios adicionales.
Los precios por tipo de propiedad: monoambientes y departamentos grandes.
El mercado de alquileres en Mendoza muestra diferencias significativas según el tipo de propiedad. Los monoambientes, muy buscados por jóvenes profesionales y estudiantes, subieron 4,6% acumulado (pasaron de promediar $434.324 en enero a $454.457 en agosto). Los departamentos de 1 habitación tuvieron un ajuste de 12,8% (de $484,157 a $545,977), mientras que los departamentos de 2 a 3 habitaciones registraron un alza de 8,2% (de $661,202 a $715,149).
Los departamentos de más de 3 habitaciones, destinados a familias grandes o grupos de personas, avanzaron 13,1% (de $1.033.333 a $1.169.167), lo que refleja una mayor demanda en este segmento y una menor oferta disponible.
La mora de inquilinos: un problema creciente que preocupa al sector
La mora en el pago de alquileres alcanza hasta el 9% en Mendoza, generando preocupación en el sector inmobiliario. Según información los corredores inmobiliarios, en lo que va del año, hasta el mes de agosto inclusive, la mora se ubica en el orden del 8 al 9%, un porcentaje que supera los promedios históricos y que refleja la dificultad de muchos inquilinos para hacer frente a los pagos.
La creciente mora de inquilinos genera un efecto dominó en el mercado: los propietarios que dependen del alquiler para pagar sus propias obligaciones (como gastos, impuestos o créditos hipotecarios) se ven afectados por la falta de pago, lo que puede derivar en desalojos y en una mayor rotación de inquilinos.
Las zonas más baratas: Las Heras y Maipú lideran el ranking
Para aquellos inquilinos que buscan opciones más económicas, Las Heras y Maipú se perfilan como las zonas más accesibles del Gran Mendoza. En Las Heras, un departamento de dos dormitorios con cochera puede encontrarse desde $550.000, mientras que en Maipú los valores parten de $600.000.
Guaymallén y Luján de Cuyo ofrecen opciones intermedias, con precios promedio de $650.000 para departamentos de dos dormitorios con cochera. Godoy Cruz y Ciudad de Mendoza, por su parte, son los departamentos más caros, con precios que superan los $680.000 para el mismo tipo de propiedad.
El contexto nacional: Mendoza entre las ciudades más caras
En el contexto nacional, Mendoza se ubica entre las ciudades con más caras para alquilar en Argentina. Según un relevamiento de las principales ciudades del país, el precio promedio de un departamento de dos ambientes en Mendoza capital es de $833.330, lo que la ubicación por encima de ciudades como Córdoba ($956.665), Rosario ($997.780) y Santa Fe ($938.890), pero por debajo de Posadas ($1.240.000), Mar del Plata ($1.125.000) y Salta ($1.077.780).
En el segmento de departamentos de tres ambientes, Mendoza alcanza los $1.156.250, lo que la ubica en una posición intermedia en el ranking nacional, por encima de ciudades como Bahía Blanca ($980.000) y Córdoba ($956.665), pero por debajo de Posadas ($1.240.000) y Mar del Plata ($1.125.000).
Las expectativas: un mercado estable pero con desafíos
Los expertos del sector inmobiliario proyectan que el mercado de alquileres en Mendoza se mantendrá estable en los próximos meses, con una oferta abundante que frenará los aumentos de precios pero con una demanda que seguirá siendo limitada por la situación económica general. La expectativa es que los precios se mantengan en términos reales (descontando la inflación), lo que significaría una estabilización del mercado después de años de aumentos constantes.
Sin embargo, los desafíos persisten. La mora de inquilinos, la dificultad de acceso al alquiler para sectores de menores ingresos y la necesidad de mayor regulación del mercado son temas que siguen en la agenda del sector. Los corredores inmobiliarios reclaman medidas que facilitan el acceso al alquiler, como garantías más flexibles y plazos de contrato más largos, mientras que los inquilinos piden controles más estrictos sobre los aumentos y una mayor protección ante los desalojos.
El futuro: ¿hacia dónde va el mercado de alquileres en Mendoza?
El mercado de alquileres en Mendoza se encuentra en una encrucijada. Por un lado, la sobreoferta de propiedades frena los aumentos de precios y genera competencia entre los propietarios. Por otro, la mora creciente y la dificultad de acceso al alquiler para sectores de menores ingresos generan preocupación en el sector.
Los expertos coinciden en que el mercado se mantendrá estable en los próximos meses, con una oferta abundante y precios que no superarán la inflación. Sin embargo, la situación económica general, el nivel de empleo y los ingresos de los inquilinos serán los factores determinantes que definirán el futuro del mercado de alquileres en Mendoza.
Por ahora, los inquilinos mendocinos se enfrentan a un mercado con más opciones pero con precios que siguen siendo inalcanzables para millas de familias. La estabilización de los precios es una buena noticia, pero no resuelve el problema de fondo: la necesidad de políticas públicas que faciliten el acceso a la vivienda y que protejan a los inquilinos de la especulación y la mora.
